انخفاض أسعار العقارات في أبوظبي بنسبة 2% في الربع الرابع لعام 2018
واصلت أسعار مبيعات ومعدلات إيجار العقارات في أبوظبي هبوطها ولكن على نحوٍ طفيف مع انتهاء عام 2018، وذلك وفقاً لتقرير جديد أصدرته شركة تشيستنرتنس الرائدة في قطاع الخدمات العقارية والذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في مدينة أبوظبي خلال الربع الرابع، حيث أشار التقرير إلى أن الأسعار في بعض المناطق أصبحت أكثر واقعية.
وانخفضت أسعار مبيعات الشقق والفلل بنسبة 2٪ في الربع الرابع مقارنة بالربع الثالث من عام 2018، بينما هبطت أسعار المبيعات بواقع 9% للشقق 11% للفلل على أساس سنوي. وشهد سوق إيجارات الشقق السكنية انخفاضاً جديداً بنسبة 4٪ و2% للفلل في الربع الرابع مقارنةً مع الربع الثالث، فيما سجلت انخفاضاً على أساس سنوي بواقع 12% للشقق و9% للفلل.
وتعليقاً على ذلك، قالت إيفانا غازيفودا فوسينيك، مديرة خدمات الاستشارات والتقييم والعمليات الاستشارية في شركة تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: “تبدو معدلات تصحيح الأسعار التي نشهدها الآن أبطأ من السابق وهو مؤشر على أن أسعار المبيعات والإيجار باتت تتجه لتصبح أكثر واقعية في العديد من المناطق السكنية في العاصمة أبوظبي. ومن المتوقع أن تستمر الأسعار بالانخفاض في عام 2019 بالتزامن مع تسليم 11 ألف وحدة سكنية جديدة، وبالتالي فإن سوق العقارات في أبوظبي سيصبح أكثر ملاءمة للمشترين والمستثمرين في الأشهر الـ 12 المقبلة”.
وشهدت منطقة الغدير للربع الثاني على التوالي تصحيحاً كبيراً للأسعار، حيث انخفضت أسعار مبيعات الشقق بنسبة 5٪ على أساس ربع سنوي لتسجل 822 درهم إماراتي للقدم المربع، بانخفاض نسبته 16٪ مقارنة مع الربع ذاته من عام 2017. أما في منطقة الريف، فقد شهدت أسعار المبيعات هبوطاً طفيفاً بنسبة 2٪ في الربع الرابع لتسجل 880 درهم للقدم المربع. في حين حافظت أسعار المبيعات في منطقة شاطئ الراحة على معدلاتها مع انخفاض طفيف للغاية بلغ 1% مقارنةً مع الربع الثالث لتصل إلى 1,450 درهم للقدم المربع.
وسجلت أسعار مبيعات الشقق السكنية هبوطاً متفاوتاً في عدد من مناطق العاصمة على أساس سنوي، ففي منطقتي الريف والريم انخفضت الأسعار بنسبة 11% وشاطئ الراحة بنسبة 5%، في حين لم تشهد أسعار مبيعات الشقق في جزيرة السعديات أي تغيير منذ عام 2017 لتبقى عند 1,425 درهم لكل قدم مربع في الربع الرابع من عام 2018.
وفي سوق مبيعات الفلل، انخفض متوسط الأسعار بنسبة 2٪ على أساس ربع سنوي و11% على أساس سنوي. ومجدداً سجلت منطقة الغدير انخفاضاً كبيراً في سوق مبيعات الفلل بنسبة 7٪ على أساس ربع سنوي لتصل إلى 716 درهماً للقدم المربع، كما هبطت الأسعار في هذه المنطقة بنسبة 17٪ على أساس سنوي.
وسجلت منطقة شاطئ الراحة بدورها التراجع الأكبر في الأسعار على أساس سنوي، حيث انخفضت بنسبة 19٪. بينما حافظ سعر القدم المربع في هذه المنطقة على سعره ليستقر عند 1,035 درهم في الربع الرابع دون أي تغيير عن الربع الثالث من عام 2018. وهو مؤشر على أن الأسعار في منطقة شاطئ الراحة قد بلغت أدنى مستوياتها.
وأضافت فوسينيك قائلة: “مع استمرار زيادة العرض الذي يؤثر بشكل كبير على تراجع الأسعار في السوق العقارية في العاصمة أبوظبي، نرى بأن العديد من المطورين يقدمون مجموعة من الحوافز الجذابة للمستثمرين والمشترين لإنعاش السوق مثل الإعفاء من رسوم الخدمات وتخفيض رسوم البلدية وتوفير خطط دفع مرنة، حيث باتت تلك الحوافز جزءاً رئيسياً من عروض المبيعات”.
من ناحيةٍ ثانية، سجل متوسط أسعار الإيجار للشقق السكنية والفلل انخفاضاً بواقع 4% و2% على التوالي على أساس ربع سنوي. حيث يواصل العديد من المستأجرين التركيز على جودة العقار وهو نفس التوجه الذي شهده الربع الثالث من عام 2018، كما أن هبوط الأسعار يوفر لهم فرصةً جيدة للانتقال إلى وحدات سكنية أكبر من حيث المساحة وأفضل من حيث الجودة في العديد من المناطق الرئيسية في العاصمة.
وشهدت كلاً من مدينة محمد بن زايد وجزيرة السعديات والغدير أعلى معدلات الانخفاض في أسعار إيجار الشقق السكنية بنسبة 5% في الربع الرابع من عام 2018. ووصل سعر الإيجار للشقة السكنية المكونة من ثلاث غرف نوم في مدينة محمد بن زايد إلى 93,000 درهم سنوياً. في حين انخفض متوسط أسعار الإيجار في جزيرة الريم بنسبة 1٪ فقط مقارنةً مع الربع الثالث، مع بقاء متوسط إيجار الشقق المكونة من ثلاث غرف نوم عند 140,000 درهم سنوياً دون أي تغيير عن الربع الثالث. أما منطقة الكورنيش فكانت الأكثر مرونة على أساس سنوي، حيث انخفض متوسط تأجير الشقق بنسبة 6٪، مع توفر شقق مكونة من ثلاث غرف نوم مقابل 150,000 درهم سنوياً في الربع الرابع من عام 2018.
وفي سوق تأجير الفلل، حافظت الأسعار في مناطق الغدير والخالدية ومدينة خليفة على نفس المستويات في الربع الرابع دون أي تغيير عن الربع الثالث. وتتوفر فيلا مكونة من أربع غرف نوم في الخالدية مقابل 185,000 درهم سنوياً وفي مدينة خليفة بـ 165,000 درهم سنوياً في الربع الرابع من عام 2018. وفي الإطار ذاته، سجلت الأسعار في جزيرة الريم الانخفاض الأكبر بنسبة 5٪ في الربع الرابع مع توافر فلل مؤلفة من ثلاث غرف نوم مقابل 200,000 درهم سنوياً.
واختتمت فوسينيك بالقول: “من المتوقع أن تساهم المبادرات الحكومية التي تم الإعلان عنها مؤخراً بالتزامن مع إقرار القانون الجديد للتأشيرات الخاصة بالمستثمرين لمدة 10 سنوات في دفع عجلة النمو الاقتصادي نحو الأمام وزيادة حجم الاستثمار وبالتالي ارتفاع الطلب في السوق العقارية. ولكن على المدى القصير فإنه من المتوقع استمرار انخفاض معدلات المبيعات والإيجارات”.
-انتهى-
الخبر بالانجليزي
Abu Dhabi sales prices reaching more realistic levels in some areas, says Chestertons Q4 report
• Sales prices for apartments and villas declined 2% Q-on-Q; annual performance saw apartment sales prices reduce by 9% and villas by 11%
• Apartment rental rates softened 4% while villas average 2% Q-o-Q; Y-o-Y apartment and villa rates declined 12% and 9% respectively, according to year-end report
Abu Dhabi real estate sales prices and rental rates continued to undergo downward adjustments throughout 2018, albeit at a lesser rate towards the end of the year, indicating that in some locations pricing levels are starting to become more realistic, according to research from leading international real estate services firm, Chestertons, latest Observer: Abu Dhabi Market Report Q4 2018.
Average apartment sales and villa prices fell by 2% in Q4 compared to the previous quarter. The year-on-year performance showed that apartment prices declined, overall, by 9% and villas by 11%. In the rental market, rates continued to soften as apartments saw a further 4% decrease, with a 2% drop for villas from the previous quarter. Annually, apartment rental rates declined by 12% and 9% for villas.
“The rate of adjustment we’re now seeing is slower than previously experienced, which we believe is an indication that prices have reached more realistic levels in several areas of the capital. Prices are expected to continue to soften in 2019 as 11,000 units are estimated to be delivered, ensuring Abu Dhabi remains an even greater buyer-friendly market over the next 12 months,” said Ivana Gazivoda Vucinic, Head of Consulting, Chestertons MENA.
Apartment sales prices in Al Ghadeer, for the second quarter in a row, witnessed one of the biggest price adjustments, declining 5% Q-o-Q to AED822 per sqft, a 16% decline when compared to 2017. In Al Reef, prices fell by 2% Q-o-Q to AED880 per sqft while in Al Raha Beach, apartments remained the most resilient, dropping by just 1% from the previous quarter to AED1,450 per sqft.
From an annual perspective, Al Reef (11%), Al Reem Island (11%) and Al Raha Beach (5%) all saw price declines, with only apartments on Saadiyat Island witnessing no change in average sales prices from 2017 selling at AED 1,425 per sqft in Q4 2018.
In the villa sales market, average Q-o-Q prices fell by 2%, whereas Y-o-Y the figure was more defined with average prices falling by 11%. It was Al Ghadeer, as with apartments, that witnessed the greatest decline Q-o-Q, falling by 7% to AED 716 per sqft, denoting a Y-o-Y decrease of 17%. It was only Al Raha Beach that saw a greater annual decline, with prices falling by 19% to AED 1,035 per sqft. This figure, however, remained unchanged from the previous quarter indicating prices may have bottomed out in this area.
“With oversupply continuing to hamper sales, we’re seeing developers in the capital, particularly in the off-plan market, offering a range of attractive incentives to investors and end-users in a bid to bolster the market. Service charges being waived, reduced municipality fees and favourable payment plans are all now part of the standard sales package,” added Vucinic.
With both apartment and villa rental rates witnessing a further 4% and 2%decline respectively, Q-o-Q, many tenants are continuing the flight to quality trend witnessed in Q3 and taking advantage of the opportunity to upgrade to larger units with better quality amenities in more popular areas
The highest average declines for apartment rental rates were seen in Mohammed bin Zayed City, Saadiyat Island and Al Ghadeer, falling Q-o-Q by 5% across the board with a three-bedroom apartment in Mohammed bin Zayed City now available for AED93,000. Average rental rates in Al Reem Island dropped by only 1% from the previous quarter,with three-bedroom apartment rents remaining unchanged from Q3 at AED140,000. Annually, it was the Corniche that remained most resilient, with apartment rental rates averaging a 6% decline with a three-bedroom unit available for AED 150,000 per annum as of Q4 2018.
In the villa market, average rental rates in Al Ghadeer, Khalidiya and Khalifa City, remained unchanged from Q3. A four-bedroom unit in Al Khalidiya was available for AED185,000 and AED165,000 in Khalifa City as of Q4 2018. Al Reem Island had the biggest villa rental decline, dropping 5% with a three-bedroom available for AED 200,000.
“The recent announcement of Government initiatives to stimulate the economy, as well as the introduction of the new 10-year visa for expats, could see an increase in the investor pool, resulting in an increase in demand in the residential market. However, in the short term we expect sales and rental rates to continue to soften,” said Vucinic.
